661 Monate Dividende, 5,6 % Rendite: Der Aufstieg eines Dividendenaristokraten

Realty Income (WKN: 899744) ist ein Dividendenaristokrat der Extraklasse: Das Management zahlt mittlerweile 661 Monate in Folge eine Dividende aus. Mit einer Ausschüttungsrendite von 5,6 % erhalten wir zudem ein hohes Einkommen. Mit den 661 regelmäßigen Zahlungen in Folge wäre die Aktie eigentlich ein Dividendenkönig. Es sind schließlich 55 Jahre. Aber da Realty Income erst seit dem Jahre 1994 börsennotiert ist, erfüllt der Real Estate Investment Trust nur die aristokratischen Kriterien.

Uns interessiert jedoch sowieso viel mehr, warum der REIT so erfolgreich ist und eine so starke und historische Dividende erst ermöglichen konnte. Blicken wir daher hinter die Fassade von Realty Income. Es gibt sehr viele Qualitätskriterien, und ergriffene Chancen, die wir uns ansehen sollten.

Realty Income: Die Grundlage für 661 Monate Dividende – Triple-Net-Lease!

Die erste Qualität, die Realty Income bewusst gewählt hat, sind sogenannte Triple-Net-Lease-Verträge.

Vielleicht starten wir mit den Basics: Im Endeffekt kauft der REIT Immobilien und primär Einzelhandelsflächen, und vermietet sie direkt an die früheren Eigentümer. Dabei setzt das Management auf langfristige Triple-Net-Verträge, die den Aufwand für den REIT minimieren. Denn Realty Income ist durch diese Vertragsstruktur weder für Instandhaltung, noch für Betriebskosten, Versicherungen und Grundsteuer zuständig.

Das heißt: Der Aufwand, der eigentlich mit der Immobilie entsteht, wird einfach auf die Mieter verlagert. Genau das reduziert die Kosten für den REIT, denn das Management muss sich lediglich darauf konzentrieren, dass alle Mieten pünktlich gezahlt werden. Für den REIT handelt es sich daher um die bestmögliche Ausgestaltung des Geschäfts.

Aber warum ist das so wichtig für die 661 Monate Dividende? Die einfache Antwort: Insbesondere Renovierung und Instandhaltung können die Ergebnisse signifikant beeinflussen. Stell dir einfach mal vor, du hast einen Wohnkomplex mit 100 Einheiten, der spontan neue Fenster benötigt. Die Mieten der nächsten drei Jahre würdest du wohl für die neuen Fenster aufwenden müssen. Ähnlich wäre es bei Realty Income und der Dividende. Da ist es gut zu wissen, dass durch einen Triple-Net-Lease-Vertrag solche Kosten eben nicht anfallen. Das ermöglicht aus der Miete heraus eine verlässliche Ausschüttung.

15.600 Immobilen, 1.500 Mieter!

Das zweite Erfolgsmerkmal von Realty Income ist die Breite des Portfolios. Der REIT besitzt derzeit 15.600 Einheiten im Bestand. Sie sind an 1.500 verschiedene Mieter vermietet. Gewöhnlich sage ich an dieser Stelle pauschal: Die Breite schützt. Heute wollen wir es dabei aber nicht belassen, sondern noch mehr in die Tiefe gehen.

Denn Realty Income hat wirklich sehr viel zu bieten. Die Mieter entstammen laut Aussagen von Realty Income aus 94 verschiedenen Branchen. Mit 10,4 % sind sogenannte Grocery Stores (Lebensmittelgeschäfte) am stärksten vertreten. Hierbei handelt es sich direkt um ein defensives und nicht-zyklisches Geschäft, das zu einem großen Teil stabile Mieteinnahmen ermöglicht. Weitere 9,9 % sind ähnliche Convenience Stores, deren Sortiment eher höherpreisig und dafür flacher ist. Aber die auch alltägliche Produkte verkaufen. Dollar Stores und Home Improvement folgen mit ca. 6 %. Danach gibt es mit Drogerien, Restaurants, Fitness und Autoverleihern viele Bereiche, die jeweils 4 % beisteuern. In jedem Fall siehst du ein sehr diversifiziertes Portfolio.

Auch der Einfluss größerer Mieter bleibt gering. 7-Eleven ist mit einem Mietanteil von 3,4 % der größte Mieter. Insgesamt gibt es bei Realty Income nur vier Mieter mit über 3 % Miet-Anteil. Alle hiervon sind im Bereich Lebensmittel, Drogerien oder Ein-Dollar-Artikel tätig. Das sind Geschäftsbereiche, die nicht vom E-Commerce angegriffen werden.

Dieses defensive Portfolio ist ebenfalls entscheidend für die Dividende von Realty Income. Damit kann der REIT es verkraften, wenn einzelne Segmente mal Schwierigkeiten haben. Oder wenn ein einzelner Mieter in Schieflage gerät. In diesen Fällen zahlt ein Großteil des Portfolios weiterhin die Miete und ermöglicht Realty Income damit eine stabile Dividende.

Realty Income: Wachstum der Dividende durch angemessene Zukäufe!

Zu guter Letzt ist Realty Income auch für seine wachsende Dividende bekannt. Es war zugegebenermaßen in vielen Jahren stärker als aktuell. Aber es gibt dennoch ein kleines Wachstum in jedem Vierteljahr mit gelegentlichen stärkeren Erhöhungen. Was ist das dritte Erfolgsgeheimnis des REITs, der durchaus eine große Größe erreicht hat?

Die Antwort: Das Management von Realty Income hat es verstanden, dass man mit fortgeschrittener Größe auch anders investieren muss. Im letzten Jahrzehnt erfolgte deshalb die Übernahme des VEREIT und von Spirit Realty. Außerdem kaufte das Management ein Casino in Las Vegas für 1,7 Mrd. US-Dollar und beteiligte sich an einem weiteren für 950 Mio. US-Dollar. Das sind die Investitionen, die bei dieser Größenordnung noch ein spürbares Wachstum bringen. Einzelne kleinere Immobilien würden in der Masse untergehen.

Die Größe von Realty Income wird zugleich ein Wettbewerbsvorteil. Dadurch, dass das Management stets auf solide Finanzen geachtet hat, genießt der REIT eine stabile Bilanz und gute Ratings. Auch die Leerstandsquote von lediglich 1,5 % schafft Vertrauen. Es fällt dem REIT daher nicht schwer, günstiges Kapital für solche Investitionen zu beschaffen und langfristig mit cleveren Zukäufen ein moderates Wachstum zu erreichen. Das sehen wir dann auch bei der Dividende!

661 Monate Dividende: Viel Qualität!

Um daher noch ein gutes Fazit zu ziehen: Die 661 Monate Dividende in Folge bei Realty Income sind ein Zeichen der Qualität. Das Management hat angefangen von den Verträgen über das Risikomanagement bis hin zu Wachstumsmöglichkeiten das eigene Geschäft im Griff. Das schafft nicht nur stabile Dividenden. Sondern sogar ein regelmäßiges Wachstum.