Monatliche Dividende & Co.: Wo steht Realty Income in 10 Jahren?

Die Aktie von Realty Income (WKN: 899744) ist für ihre monatliche Dividende bekannt. Etwa alle 30 Tage überweist uns der Real Estate Investment Trust 0,27 US-Dollar pro Aktie auf unser Verrechnungskonto. Die Dividende steht mit rund 5 % Ausschüttungsrendite für einen nicht unwesentlichen Anteil der Gesamtrendite ein.

Trotzdem konnte Realty Income seit dem Börsengang im Jahre 1994 eigentlich auch mehr Rendite für die Investoren liefern. Durch ein beständiges Wachstum stieg der Aktienkurs. Wobei wir das relativieren müssen: Seit dem Jahre 2016 tendieren die Anteilsscheine eher seitwärts. Eine richtige Kursrendite hat es nicht gegeben. Im Februar des Jahres 2020 stieg die Aktie zwar bis auf 80 US-Dollar. Diesen Stand hat sie seitdem aber nicht mehr erreicht.

Nehmen wir diese Underperformance heute zum Anlass, um zu überlegen, wo die Aktie von Realty Income in zehn Jahren stehen könnte. Das Wachstum wird ein entscheidender Faktor bleiben. Aber auch ein sich verändernder Markt ist für REITs bedeutend. In zehn Jahren kann viel passieren. Vergessen wir jedoch nicht, dass Real Estate Investment Trusts nicht unbedingt dafür bekannt sind, rasante Performer zu sein.

Realty Income: So viel Wachstum kann in 10 Jahren möglich sein!

Zu Beginn betrachten wir die aktuellen Zahlen und die Bewertung, um ein Gespür für die Ausgangslage zu bekommen. Die Aktie von Realty Income notiert derzeit bei etwa 65 US-Dollar. Die Funds from Operations je Aktie lagen im dritten Quartal des vergangenen Geschäftsjahres 2025 bei 1,08 US-Dollar. Neue Zahlen lagen zum Zeitpunkt der Erstellung nicht vor. Allerdings erwarte ich auch nicht den riesengroßen Quantensprung zum vierten Quartal, weshalb wir mit dieser Zahl rechnen können.

1,08 US-Dollar pro Jahresviertel entsprechen 4,32 US-Dollar pro Jahr. Ein spannender Wert, der bei der monatlichen Dividende von 0,27 US-Dollar (3,24 US-Dollar pro Jahr) zu einem Ausschüttungsverhältnis von exakt 75 % führt. Das benötigen wir später noch einmal, wenn wir uns die Ausschüttungen expliziter ansehen. Die große Preisfrage lautet nun: Welches Wachstum ist bei den Funds from Operations je Aktie möglich?

Über zehn Jahre denke ich, dass ein Wachstum von 4 % pro Jahr möglich sein kann. Bei kürzeren Zeiträumen hätte ich eher konservativ mit 3 % pro Jahr kalkuliert. Je mehr Jahre wir haben, desto stärker dürfte sich ein höheres Wachstum festigen. Realty Income dürfte in zehn Jahren größere Übernahmen tätigen. Zudem besteht die Chance, dass ein sich verändernder Zinsmarkt die Zinsbelastungen reduziert. Auch Mieterhöhungen werden in zehn Jahren eher ihrem Durchschnitt von 1,5 % entsprechen. Wobei der REIT insbesondere bei Neuvermietungen Preissteigerungen von etwa 5 % erzielt. Daher halte ich 4 % Wachstum pro Jahr über längere Zeiträume für möglich.

Der Markt kann Schützenhilfe leisten

Die Funds from Operations je Aktie dürften daher in den nächsten zehn Jahren moderat weiterwachsen. Ausgehend von 1,08 US-Dollar je Aktie würden 4 % pro Jahr 1,60 US-Dollar im nächsten Jahrzehnt bedeuten. Hochgerechnet auf ein Gesamtjahr würden sich 5,40 US-Dollar als Funds from Operations in zehn Jahren ergeben. Bei einem Aktienkurs von 65 US-Dollar läge das Kurs-FFO-Verhältnis dann wiederum bei 12. Fair sein könnte hingegen ein Wert von 16,5, wenn wir auch danach von 4 % Wachstum pro Jahr ausgehen. Dann hätte die Aktie von Realty Income ein eher überschaubares Renditepotenzial von rund 37,5 % in zehn Jahren. Wow. Viel ist das wirklich nicht.

Eines solltest du aber nicht vergessen. Die Aktie von Realty Income zahlt zusätzlich pro Jahr 5 % Dividende. Dadurch dürfte die Gesamtrendite auf über 87 % in zehn Jahren wachsen. Mindestens. Mit Dividendenwachstum kann der Wert sogar höher ausfallen, wie wir später noch sehen werden. Zusätzlich kann der Markt noch Schützenhilfe leisten. Sinken die Zinsen, können sich die Konditionen für REITs verändern. 5 % Dividende würden plötzlich attraktiver erscheinen. Außerdem können die Zinskosten sinken, wodurch die Funds from Operations je Aktie stärker wachsen könnten. Nicht um 10 % pro Jahr. Aber vielleicht um 5 oder 6 % pro Jahr, wodurch sich noch mehr Potenzial ergeben würde.

Dennoch sehen wir, dass Realty Income eher für moderate Renditen und vor allem für die Dividende einsteht. Daher wollen wir zu guter Letzt auch noch einen Blick darauf werfen, wo die monatlichen Zahlungen in zehn Jahren stehen können.

Realty Income: Die monatliche Dividende in 10 Jahren!

Bei der monatlichen Dividende rechne ich damit, dass sich die Erhöhungen über einen so langen Zeitraum dem Wachstum bei den Funds from Operations je Aktie anpassen werden. Wir haben mit 4 % mehr pro Jahr kalkuliert. Entsprechend würde ich auch hier mit 4 % pro Jahr rechnen. Wenn wir von 0,27 US-Dollar je Aktie ausgehen, würden diese 4 % mehr rein rechnerisch bis auf 0,3996 US-Dollar wachsen. Sagen wir einfach mal 0,40 US-Dollar, um es einfacher zu halten.

Dadurch würde die Dividendenrendite zu den aktuellen Kursen von 65 US-Dollar bis auf 7,38 % pro Jahr wachsen. Dadurch würde sich das Renditeprofil von Realty Income definitiv noch einmal erhöhen: Denn es gäbe in zehn Jahren voraussichtlich nicht nur 50 % Ausschüttungen, sondern im Mittel eher 60 %.

Wir sollten diesen Abschnitt durchaus hoch gewichten. Denn die vorherigen Zahlen haben gezeigt, dass die Dividende bei Realty Income in den nächsten zehn Jahren wohl oder übel für den größten Teil der Rendite einsteht. Es erscheint aber alles andere als unattraktiv, in den nächsten zehn Jahren sichere 7,4 % Dividende pro Jahr zu bekommen.