Alexandria Real Estate-Aktie: Ist der Biotech-REIT bei Kursen unter 50 US-Dollar ein Kauf?

Wir setzen bei Alexandria Real Estate Equities (WKN: 907179) auf eine langfristig steigende Nachfrage der Life-Science-Industrie nach Labor- und Büroflächen in Nordamerika. Der Real Estate Investment Trust (REIT) ist mit rund 400 – teils gigantischen – Bürokomplexen der unangefochtene Marktführer in seiner Nische und blickt auf eine beeindruckende Historie seit der Gründung vor rund 30 Jahren zurück.

Alexandria Real Estate: Die Kursflaute hält auch 2026 an

In den letzten Jahren lief es für den REIT jedoch weniger rund. Kunden aus den Bereichen Biotechnologie (33 % der Mieteinnahmen), Pharma (22 %) und Medizintechnik (20 %) mieteten weniger Flächen an, was die Vermietungsquote unter Druck setzte. Während vor der Pandemie regelmäßig 97 % der Flächen belegt waren, sank dieser Wert bis Ende 2025 auf 90,9 %. Im abgelaufenen ersten Quartal 2026 fiel diese wichtige Kennzahl weiter auf nun 87,7 %.

Dieser Rückgang resultiert zu etwa 60 % aus dem regulären Auslaufen von Mietverträgen (die Verträge sind langfristig ausgelegt und haben aktuell eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,5 Jahren). Die übrigen 40 % des Leerstands sind auf Kundeninsolvenzen oder geplante Entwicklungsprojekte zurückzuführen. Infolge der sinkenden Vermietungsquote und gezielter Teilverkäufe sanken die Mieteinnahmen um 11 %. Auch die für uns zentrale Kennzahl, die Funds from Operations (FFO) – die den operativen Gewinn widerspiegeln – ging deutlich um 25 % zurück.

Was tun mit der Aktie?

Das sieht auf den ersten Blick wenig ermutigend aus. Das Management hatte diese Zahlen jedoch in diesem Maße erwartet und hält an der Gesamtjahresprognose fest. Diese sieht zum Jahresende eine Vermietungsquote von im Mittelwert 87,0 % vor. Die bereinigten FFO je Alexandria Real Estate-Aktie sollen bei 6,40 USD liegen (ein Minus von 29 % gegenüber 2025), während die Schulden um 1,7 Mrd. USD reduziert werden sollen. Die Netto-Verschuldung liegt aktuell bei rund 12 Mrd. USD (was etwa dem 6-fachen des bereinigten EBITDA entspricht) und soll durch weitere Verkäufe von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien und Grundstücken weiter gesenkt werden.

So dürfte sich das gründergeführte Unternehmen stabilisieren und auf eine Markterholung warten. Alexandria argumentiert, dass diese bereits am Horizont erkennbar sei: Trotz regulatorischer Hürden arbeiteten US-Biotech-Unternehmen – zunehmend unterstützt durch KI – erfolgreich an neuen Therapien für Krankheiten wie Krebs oder Alzheimer. Dies sollte den Bedarf an hochspezialisierten Labor- und Büroflächen mittelfristig wieder steigen lassen.

Bisher lässt dieser Aufschwung in den Zahlen jedoch auf sich warten. Da die Bewertung zum 7-fachen Multiple auf den für 2026 erwarteten bereinigten operativen Gewinn (AFFO) weiterhin günstig erscheint, bleiben wir vorerst investiert.