Deutsche Wohnen vs. Vonovia – welcher Wohnimmobilienkonzern hat mehr Potenzial?

In Zeiten des Coronavirus sind Aktien gesucht, die keine Symptome zeigen. Allerdings ist am 23. Februar der Berliner Mietendeckel in Kraft getreten und als Aktionär stellt man sich die Frage, ob (zumindest in Berlin) das krisensichere Geschäftsmodell Wohnimmobilien jetzt durch politische Faktoren bedroht ist.

Welche finanziellen Auswirkungen wird das politische Experiment Mietendeckel auf Immobilienunternehmen wie Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C) oder Vonovia (WKN: A1ML7J) haben? Welches Unternehmen könnte besser aufgestellt sein?

Vergleich der Fundamentaldaten

Quellen: Vonovia Halbjahresbericht 2019, Deutsche Wohnen SE Neunmonats-Zwischenmitteilung 2019; *Neunmonatsergebnis auf das Geschäftsjahr 2019 hochgerechnet

Als Erstes fällt auf, dass die Aktie der Deutschen Wohnen mit einem Abschlag von 13,57 Euro zum EPRA NAV pro Aktie gehandelt wird. EPRA NAV pro Aktie ist der Verkehrswert der Immobilien abzüglich des Fremdkapitals – er ähnelt dem Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV). Dieser Abschlag ist eine direkte Folge der Unsicherheiten resultierend aus dem Mietendeckel. Sollte sich der Mietendeckel zum Beispiel als verfassungswidrig herausstellen, besteht hier rechnerisch ein Kurspotenzial von ca. 30 %.

Die Aktie von Vonovia wird mit einem deutlich geringeren Abschlag zum EPRA NAV pro Aktie gehandelt. Andererseits ist hier die Dividendenrendite höher bei etwa gleichem KGV auf Basis des FFO I (FFO I ist der Gewinn aus der Vermietungstätigkeit, eventuelle Gewinne aus Verkäufen werden hier nicht berücksichtigt). Durch die höhere Dividendenrendite ist auch die Ausschüttungsquote höher (64 %), was negativ ist.

Ausblick

Klassische Wohnimmobilienunternehmen sind konjunkturunabhängig und zahlen eine regelmäßige Dividende. Abgesehen von politischen Risiken gibt es noch das Zinsrisiko, da Immobilienunternehmen traditionell eine hohe Fremdkapitalquote (ca. 60 %) aufweisen. Das schlägt sich bei steigenden Zinsen in höheren Finanzierungskosten nieder.

Die Deutsche Wohnen ist mit 111.000 Wohnungen (was ca. 70 % ihres Immobilienbestandes entspricht) größter Vermieter in Berlin. Vonovia ist hier mit ca. 12 % Anteil in Berlin deutlich breiter aufgestellt. Schwerpunkte von Vonovia sind eher das Rhein-Main-Gebiet, das Rheinland, Dresden und das südliche Ruhrgebiet.

Für die Deutsche Wohnen spricht erst einmal die günstigere Bewertung. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass die Deutsche Wohnen nächstes Jahr in den DAX aufsteigt: Nach dem Kriterium des „Regulären Exits“ müsste Covestro (WKN: 606214) nächstes Jahr aus dem DAX absteigen und die Deutsche Wohnen würde nachrücken. Die nächste reguläre Indexprüfung für den DAX steht im August an. Ich sehe gute Chancen für die Deutsche Wohnen, da die konjunkturabhängige Covestro seit dem Aufstieg in den DAX am 06.03.2018 mehr als 70 % an Wert verloren hat.

Weiterhin hat die Deutsche Wohnen angekündigt, bis zu 25 Mio. eigene Aktien (was rund 7 % der im Umlauf befindlichen Aktien entspricht) zu erwerben. Dafür will das Unternehmen maximal 750 Mio. Euro in die Hand nehmen. Dieses Geld kommt den Aktionären zugute, weil durch die geringere Zahl umlaufender Aktien ihr Anteil am Unternehmen steigt.

Der Berliner Mietendeckel

Noch ein Wort zu den Auswirkungen des Berliner Mietendeckels: Laut einem Interview, das Henrik Thomsen, Vorstand der Deutschen Wohnen, am 23.02.2020 mit der Berliner Morgenpost geführt hat, könnten sich die Einnahmeausfälle in den nächsten fünf Jahren auf bis zu 330 Mio. Euro belaufen. Das wären 66 Mio. Euro pro Jahr. Die Einnahmen durch Mieteinkünfte (FFO I) beliefen sich 2019 auf ca. 520 Mio. Euro. Wenn man hiervon die 66 Mio. Euro Einnahmeausfälle durch den Mietendeckel abzieht und davon ausgeht, dass die Dividende pro Aktie bei 0,87 Euro (Geschäftsjahr 2018) bleibt, ergibt sich eine Ausschüttungsquote (unter Beachtung des Mietendeckels) von 69 %. Da diese Ausschüttungsquote nur geringfügig höher ist als die Ausschüttungsquote von Vonovia (64 %), ist das kein Problem!

Im Übrigen ist Henrik Thomsen der Auffassung, dass der Berliner Mietendeckel nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Das Berliner Landgericht hat am 12. März beschlossen, das Gesetz zum Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe prüfen zu lassen. Das Gericht ist der Ansicht, das Land Berlin hatte nicht die Kompetenz, ein Gesetz wie den Mietendeckel zu erlassen.

Mein Foolisher Favorit: Deutsche Wohnen, viele Chancen und die Risiken sind bereits eingepreist.