Dieser von Buffett gehaltene REIT ist noch immer von der Pandemie betroffen

Als er vor etwas mehr als fünf Jahren von Sears Holdings ausgegliedert wurde, hatte Seritage Growth Properties (WKN: A14UQQ) eine vielversprechende Strategie. Es zahlte 2,7 Milliarden USD für die Anteile von Sears an 266 Immobilien, in denen sich damals meist Sears- oder Kmart-Geschäfte befanden. Die Idee bestand darin, diese Immobilien für besser zahlende Mieter zu sanieren, da die ehemalige Muttergesellschaft des REITs nach und nach einige Geschäfte geschlossen und andere verkleinert hatte. Der Geschäftsplan war so verlockend, dass Seritage sogar eine private Investition von Warren Buffett bekam.

Zu Seritages Unglück ging es bei Sears und Kmart nach der Abspaltung rasant abwärts. Die Geschäfte schlossen viel schneller, als der REIT sie neu vermieten konnte. Die Situation hat sich im Jahr 2020 noch weiter verschlechtert, da die Pandemie einen großen Teil des Einzelhandels ins Unglück gestürzt hat. Der jüngste Ergebnisbericht von Seritage für das dritte Quartal zeigte keine Anzeichen einer Besserung.

Ausfall über Ausfall

Vor drei Monaten meldete Seritage für das zweite Quartal ein Nettobetriebsergebnis (NOI) von insgesamt nur 7,3 Millionen USD gegenüber 14,6 Millionen USD im Vorjahr. Eine neue Welle von Sears- und Kmart-Geschäftsschließungen war einer der Hauptgründe für den Rückgang des Nettobetriebsergebnisses. Die Pandemie führte dazu, dass auch andere Mieter in Bedrängnis gerieten, darunter ein prominenter Konkursantrag von 24 Hour Fitness. Das bereinigte Betriebsergebnis (FFO) rutschte mit minus 27,2 Millionen USD (minus 0,49 USD pro Aktie) weiter ab.

Die Ergebnisse von Seritage im dritten Quartal waren ebenso schrecklich. Das Gesamt-NOI ging weiter auf 6 Millionen USD zurück, während sich der bereinigte FFO auf sequenzieller Basis leicht verbesserte und bei minus 25,1 Millionen USD (minus 0,45 USD pro Aktie) lag. Ähnliche Faktoren waren für die schlechten Ergebnisse verantwortlich: die Schließung von Sears- und Kmart-Läden sowie die Abschreibung nicht eintreibbarer Mieten. Erhöhte Rechtskosten belasteten zudem den bereinigten FFO.

Unabhängig davon hat Seritage Gewinne in Höhe von 30 Millionen USD aus dem Joint-Venture-Vorzeigeobjekt in Santa Monica gemacht. Die Immobilie (bekannt unter dem Namen The Mark 302) wurde für einen Büromieter in den oberen Stockwerken und Einzelhandel/Essen in den unteren Stockwerken saniert. Ansonsten bleibt es weiterhin vollständig unvermietet und leer stehend. Der REIT erlitt auch eine Wertminderung beim Verkauf von zwei Immobilien im letzten Quartal. Diese einmaligen Belastungen (die bei NOI und FFO nicht berücksichtigt wurden) deuten darauf hin, dass die Sanierungen von Seritage nicht so viel Wertzuwachs geschaffen haben wie erwartet.

Vermietungsaktivitäten stocken weiter

Abgesehen von den schlechten Geschäftsergebnissen von Seritage ist das größte Warnsignal für Investoren, dass die Vermietung zum Erliegen gekommen ist. In den ersten vier vollen Jahren des Bestehens (2016 bis 2019) war die Vermietung durchweg stark. Da beliefen sich die jährlichen Pachtvertragsunterzeichnungen auf durchschnittlich 42 Millionen USD Jahresgrundmiete. In den ersten neun Monaten des Jahres 2020 hingegen beliefen sich die neuen Pachtvertragsunterzeichnungen auf nur 5,5 Millionen USD der jährlichen Grundmiete.

Es ist nicht überraschend, dass nur wenige potenzielle Mieter jetzt bereit sind, neue Mietverträge zu unterzeichnen. Tatsächlich hat Seritage eingeräumt, dass man nicht wisse, wann die Mieter mit bereits unterzeichneten Mietverträgen bereit sein werden, zu eröffnen (und Miete zu zahlen).

Das Problem ist, dass sich die Zins- und Gemeinkosten in bar auf etwa 150 Millionen USD pro Jahr belaufen. Ausgehend von einem NOI von 6 Millionen USD im dritten Quartal verbrennt Seritage jährlich über 100 Millionen USD an Barmitteln, bevor es irgendetwas für Kapitalinvestitionen ausgibt. (Dies setzt weiterhin voraus, dass Seritage alle ihm geschuldeten Mieten einzieht. Und obwohl sich die Einziehungen verbessert haben, hat der REIT im letzten Quartal immer noch nur 86 % der Mieten eingezogen.)

Bis zum 30. September hatte Seritage Pachtverträge im Wert von 63,9 Millionen USD jährlicher Grundmiete von Mietern unterzeichnet, die noch nicht eröffnet hatten. Doch selbst wenn alle diese Mieter eröffnen und Miete zahlten, würde Seritage die Gewinnschwelle nicht erreichen. Seritage bräuchte eine enorme Erholung des Mietvolumens, um in den nächsten Jahren die Gewinnschwelle zu erreichen. Eine so rasche Erholung scheint nicht in Sicht.

Es geht weiter abwärts

Selbst wenn Seritage mehr vermieten könnte, würde es Hunderte von Millionen oder Milliarden von Dollar kosten, alle Sanierungsprojekte abzuschließen. Der REIT schloss das letzte Quartal jedoch mit nur 118 Millionen USD an nicht zweckgebundenen Barmitteln in seiner Bilanz ab.

Seritage hat in den letzten Quartalen immer schneller Vermögenswerte verkauft, um seinen Barmittelverbrauch auszugleichen und die Sanierungsaktivitäten zu finanzieren. Während dies das unmittelbare Problem löst, verkauft das Unternehmen im Wesentlichen seine Zukunft. Der Verkauf von einkommensstarken Grundstücken verlangsamt den Prozess des Erreichens der Gewinnschwelle. Der Verkauf von leerstehenden Grundstücken verringert die zukünftigen Sanierungsmöglichkeiten.

Kurz gesagt, Seritage Growth Properties hat es gerade schlicht nicht einfach. Sofern die Vermietungsaktivität nicht zunimmt und der REIT keinen klaren Plan zur Finanzierung künftiger Sanierungsausgaben hat, sollten Investoren lieber die Finger von der Aktie lassen.