Könnte Realty Income die monatliche Dividende einfach um 10 % erhöhen?

Realty Income (WKN: 899744) zahlt bekanntlich eine monatliche Dividende. Sie beträgt derzeit 0,271 US-Dollar je Aktie. Hochgerechnet auf ein Gesamtjahr ergibt das über 3,26 US-Dollar. Kein schlechter Wert, zumal die Dividendenrendite aktuell mit über 5 % wieder vergleichsweise hoch erscheint.

Das Dividendenwachstum lahmt deutlich. Die Historie mag eine Bremse sein, dazu später noch etwas mehr. Aber die 0,0005 US-Dollar je Aktie und Vierteljahr, die es quasi garantiert mehr gibt, führen eigentlich zu nix.

Die große Preisfrage für heute lautet: Kann Realty Income die eigene Dividende deutlich erhöhen? Beispielsweise einfach mal so um 10 %? Überprüfen wir das anhand der Zahlen und der möglichen Baustellen. Die Antwort auf diese Frage ist leider gar nicht mal so einfach.

Realty Income: Eine höhere monatliche Dividende ist augenscheinlich möglich!

Würde Realty Income die Dividende um 10 % erhöhen, so würde die Ausschüttungssumme je Aktie auf 0,298 US-Dollar klettern. Rechnen wir mit diesem Wert ein wenig weiter. Die Dividendenrendite wüchse dadurch auf 5,78 % steigen. Kein schlechter Wert. Aber ich betone es nochmal: Er ist theoretischer Natur.

Blicken wir ein wenig in die Zahlen. Realty Income wies im zweiten Quartal des laufenden Geschäftsjahres 2026 Funds from Operations je Aktie in Höhe von 1,09 US-Dollar aus. Das bedeutet, dass das Ausschüttungsverhältnis bei der aktuellen Dividende bei moderaten 74,6 % liegt. Sie würde dadurch auf 82 % steigen. Auch das erscheint für einen Real Estate Investment Trust nicht zu hoch. Zumindest auf den ersten Blick nicht.

Positiv ist außerdem, dass Realty Income ein moderat wachsendes Geschäft besitzt. Die Funds from Operations wuchsen im zweiten Quartal um 3,8 % im Jahresvergleich. Auch das ist kein Einzelwert: Ein Wachstum zwischen 2 und 5 % pro Jahr schafft das Management eigentlich immer. Möglich macht das einerseits das diversifizierte Portfolio von über 15.000 Immobilien. Ein einzelner Leerstand fällt hier gar nicht auf, zumal kaum ein Mieter für über 3 % der Mieterlöse steht. Andererseits schützt die Mietvertragsstruktur mit Triple-Net-Lease-Verträgen vor unvorhergesehenen Ereignissen. Denn die Renovierung, Nebenkosten und andere Kosten des Objekts trägt der Mieter.

Mit diesem defensiven Geschäft, kleineren Mieterhöhungen und Zukäufen besitzt der REIT eigentlich das Fundament, um die Dividende mit den Funds from Operations je Aktie klettern zu lassen. Da es in den letzten Jahren kaum eine Erhöhung gegeben hat, wäre auf den ersten Blick eine Erhöhung der Dividende um 10 % zumindest nicht undenkbar.

Warum es vielleicht etwas verzwickt ist

Realty Income ist aber nicht irgendein REIT. Es handelt sich hierbei um The Monthly Dividend Company. Das bedeutet, dass vor allem Stabilität und Konstanz wichtig sind. Das Gebot der Vorsicht dient der Stabilität der Dividende. Dieser Grundsatz dürfte auch für die Zukunft gelten.

Im Moment ist die Zukunft nicht ganz einfach. Die Zinsen in den USA sind hoch. Die Leitzinsen stagnieren derzeit. Der Konflikt zwischen den USA und dem Iran hat dank der steigenden Ölpreise Sorgen vor höherer Inflation geschürt. Das wiederum könnte die Notenbanken animieren, die Zinsen zu erhöhen. Im Worst-Case würden dadurch die Refinanzierungskosten für REITs wie Realty Income steigen. Hier drücken finanzielle Verbindlichkeiten von mehr als 30 Mrd. US-Dollar, die früher oder später refinanziert werden müssen. Schon heute liegen die Zinskosten des REITs bei etwa 1 Mrd. US-Dollar. Höhere Zinsen könnten den Wert erhöhen und den Spielraum für eine größere Dividende entsprechend reduzieren.

Im Endeffekt glaube ich daher, dass Realty Income Vorsicht walten lässt, um keine Gefahr einzugehen. Der REIT wächst zwar. Aber wenn sich das Zinsumfeld verändert, wären das schlechte News für alle REITs. Die Verschuldung von Realty Income ist im Übrigen nicht außergewöhnlich für einen Real Estate Investment Trust. Aber sie ist eben da und stellt eine potenzielle Bedrohung dar. Gerade aufgrund der mehr als 55 Jahre mit beständigen Dividenden und dem börsennotierten Lauf seit dem Jahre 1994, in dem die Dividende nicht ein einziges Mal gekürzt werden musste.

Realty Income erhöht die Dividende … irgendwann!

Mein Fazit lautet daher: Bei Realty Income würde ich nicht mit einem Wachstum bei der Dividende von 10 % rechnen. Das Zahlenwerk gäbe es zwar her. Die Probleme, oder besser, die Risiken, bremsen aber das Dividendenwachstum. Zumindest für den Moment. Denn gleichzeitig lügen die Zahlen nicht und der Spielraum ist bereits vorhanden.

Meine These lautet daher ebenfalls, dass es früher oder später wieder zu mehr Dividendenwachstum kommen sollte. Ich gedulde mich. Mit über 5 % Dividende, einem Kurs-FFO-Verhältnis von etwa 14 und der Aussicht auf perspektivisch steigende Ausschüttungen finde ich Realty Income auch jetzt nicht unattraktiv.