Überdurchschnittliche Rendite bei geringeren Schwankungen: Diese Anlageklasse ist jetzt interessant

Mehr Rendite bei gleichzeitig reduziertem Risiko. Das klingt zu gut, um wahr zu sein. Und doch haben Real Estate Investment Trusts (REITs) genau das auf lange Sicht geliefert. Schaut man auf den Zeitraum von 1972 bis 2021 hat der breit gestreute US-REIT-Index FTSE NAREIT All Equity REITs eine durchschnittliche jährliche Rendite von knapp 12 % erzielt. Der S&P 500 kommt hingegen „nur“ auf knapp 11 % pro Jahr. Gleichzeitig war die Schwankungsbreite (gemessen als Beta) bei den REITs geringer. Steigen wir tiefer ins Thema ein!

Eine kurze Einführung in REITs

Wir beginnen mit der Frage, was REITs überhaupt sind. Dies sind börsennotierte Unternehmen deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Je nach REIT können dies ganz unterschiedliche Immobilien sein. Das Spektrum reicht von normalen Wohnimmobilien oder Einkaufszentren über Funkmasten und Rechenzentren bin hin zu Altenheimen oder Freizeitparks.

Die meisten REITs haben jedoch gemeinsam, dass sie tendenziell hohe Schulden aufnehmen, um den Erwerb oder Bau der Immobilien zu finanzieren. Mit den Mietannahmen bedienen sie dann die Schulden und schütten oftmals vergleichsweise hohe Dividenden an ihre Aktionäre aus. Diese hohe Ausschüttung ist auch darin begründet, dass REITs von bestimmten Steuern befreit sind, soweit sie einen gewissen Prozentsatz ihrer Erträge ausschütten.

Aktuelle Herausforderungen

Dieses Geschäftsmodell funktioniert natürlich besonders gut, wenn die Finanzierungskosten gering sind. Entsprechend wirken sich die stark gestiegenen Leitzinsen negativ aus. Für neue Schulden oder Refinanzierungen müssen die REITs nun deutlich tiefer in die Tasche greifen. Dies nagt an den Gewinnen und Cashflows.

Doch das ist nicht der einzige Gegenwind mit dem die Unternehmen aktuell zu kämpfen haben. Auch stark gestiegene Aufwendungen für den Bau neuer Immobilien sowie eine sinkende Nachfrage nach bestimmten Immobilien wie Büros, Einkaufszentren oder Kinos drücken auf das Geschäft.

All dies könnte zu sinkenden Funds from Operations (dies sind die operativen Cashflows von REITs) führen. Doch damit nicht genug. Auch das Multiple, dass Anleger bereit sind auf diese Funds from Operations zu zahlen ist gesunken. Denn während Dividendenrenditen von 4 % vor zwei Jahren noch äußerst attraktiv klangen, dürften einige Anleger heute „sichere“ 4,69 % auf zehnjährige US-Staatsanleihen bevorzugen (Stand aller Angaben: 03.10.2023). Auch Bankeinlagen werden als Alternative immer interessanter. All dies erkennt man deutlich an der Kursentwicklung des FTSE NAREIT All Equity REITs Index. Im aktuellen Jahr fiel dieser um 10 %, im Vorjahr sogar um 25 %.

Langfristige Chancen

Kurzfristig schnitten die meisten REITs also deutlich schlechter als der breite Markt ab. Ausgehend von den nun oftmals historisch niedrigen Bewertungen ergeben sich meiner Meinung nach jedoch attraktive Chancen. Denn Immobilien werden weiterhin benötigt und ich bin davon überzeugt, dass die Zinsen mittelfristig wieder sinken werden.

Neben einer Anlage in einen breit gestreuten ETF finde ich daher zum Beispiel Realty Income (WKN: 899744) interessant. Das Geschäft mit der Vermietung von über 12.400 Gewerbeimmobilien läuft unverändert gut – 99 % der Immobilien waren zuletzt vermietet. Nachdem der Aktienkurs seit Jahresbeginn um 23 % fiel, liegt die Dividendenrendite mit 6,2 % deutlich über dem langjährigen Mittel. Als kleiner Bonus wird die Dividende sogar jeden Monat ausgeschüttet.

Auch bei Prologis (WKN: A1JBD1) läuft es operativ hervorragend. Das Unternehmen ist weltweit im Bereich der Logistikimmobilien führend und profitiert somit von der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels. Dennoch fiel der Aktienkurs in 2023 um 3 %, die Dividendenrendite stieg auf 3,1 %.