5,6 % Dividende & 36 Jahren Dividendenwachstum: Auch meine neue Aktie ist ein REIT!

Ja, ich habe eine neue Aktie mit 5,6 % Dividende und einem Dividendenwachstum von mehr als drei Jahrzehnten gefunden. Wobei ich eines vorab sagen möchte: In solche High-Yield-Aktien investiere ich eher vor dem Hintergrund, dass ich einen soliden Ersatz für Tagesgeld haben möchte.

Aktien wie W. P. Carey und Realty Income passen in dieses Schema. Als REITs zahlen sie ebenfalls über 5 % Dividende. Es gibt jedes Jahr ein kleines bisschen mehr. Das ist für mich ein guter Mix, um langfristig in etwa auf eine marktübliche Rendite zu kommen. Nur mit einem hohen Dividenden-Anteil.

Für diesen Basket habe ich nun jedenfalls eine neue Aktie gefunden. Bist du bereit, um welchen Namen es sich hierbei handelt? Insbesondere mit 36 Jahren Dividendenwachstum scheint die Ausgangslage nicht uninteressant. Sehen wir uns das also etwas näher an.

5,6 % Dividende und immer ein bisschen Wachstum: Auch eine neue Aktie ist ein REIT!

Es wird dich bei diesem Gesamtmix vielleicht nicht überraschen, aber meine neue Aktie ist ebenfalls ein Real Estate Investment Trust (REIT). Es handelt sich hierbei um die Aktie des NNN REIT. Das steht für National Retail Properties (WKN: A0JMJZ). Hm. Ein komisches Kürzel, aber egal.

Noch bin ich nicht investiert. Aber nach dem Abwarten unserer üblichen Compliance-Spanne werde ich mir ein erstes Aktienpaket ins Depot holen. Blicken wir aber ein wenig tiefer hinter die Wände der Dividendenaktie. Denn das Fundament muss natürlich in vielerlei Hinsicht stimmen.

NNN REIT betreibt ein breit diversifiziertes Portfolio mit über 3.500 freistehenden Einzelhandelsimmobilien in nahezu allen US-Bundesstaaten. Das Unternehmen vermietet bevorzugt an Mieter mit stabilen Geschäftsmodellen – dazu zählen Convenience Stores, Werkstätten, Restaurants, Fitnessstudios und Einzelhändler. Rund ein Drittel des Mietvolumens stammt aus den drei größten Segmenten: Automobilservice, Lebensmitteleinzelhandel und Gastronomie. Dabei legt NNN REIT besonderen Wert auf Diversifikation: Mehr als 35 verschiedene Branchen und über 370 unterschiedliche Mieter reduzieren die Abhängigkeit von einzelnen Geschäftsmodellen oder Mietern.

Dabei nutzt der NNN REIT die sogenannten Triple-Net-Lease-Verträge. Die Mieter tragen neben der Miete auch alle laufenden Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung selbst. Für NNN REIT entstehen dadurch planbare, weitgehend wartungsfreie Einnahmen mit hoher Stabilität. Soweit nun also zu den Basics.

Ein wenig operatives Wachstum für Dividendenwachstum!

Die stabile und diversifizierte Basis in Kombination mit einem leichten operativen Wachstum ist zugleich ein Grund, warum ich den REIT kaufe. Denn der NNN REIT hat nicht nur eine durchschnittliche Restvertragslaufzeit von ca. zehn Jahren. In den Mietverträgen gibt es in der Regel auch Klauseln, die regelmäßige Mieterhöhungen ermöglichen. Das heißt: Es gibt ein beständiges inneres Wachstum, das mit weiteren Zukäufen zu einer höheren Dividende als den derzeitigen 5,6 % führen dürfte.

Sehen wir uns das etwas näher im Detail an: Der NNN REIT hat im ersten Quartal des Jahres 2025 die Funds from Operations je Aktie erneut um 3,6 % im Jahresvergleich gesteigert. Für das Jahr 2025 rechnet das Management mit Funds from Operations je Aktie von bis zu 3,44 US-Dollar. Nach 3,32 US-Dollar im Vorjahr dürfte auch das einem leichten Wachstum in dieser Größenordnung entsprechen. Unterstützung könnte außerdem durch eine höhere Auslastung der Immobilien kommen. Derzeit gibt es eine Leerstandsquote von 2,6 %. Nicht dramatisch, keine Frage. Aber mit einzelnen Immobilien, die der REIT vermietet, könnten die Funds from Operations je Aktie weiter steigen.

Neben dem Wachstum sehe ich zudem eine solide bilanzielle Basis. Derzeit stehen langfristige Verbindlichkeiten in Höhe von 4,66 Mrd. US-Dollar einem Eigenkapital von 4,3 Mrd. US-Dollar gegenüber. Das ist für einen REIT, die gewöhnlich mit einem Kredithebel arbeiten, solide kapitalisiert. Derzeit bräuchte der NNN REIT etwa 7,4 Jahre, um mit seinen Funds from Operations die Verbindlichkeiten zu tilgen. Das ist ebenfalls vertretbar für einen REIT.

5,6 % Dividende: Und das seit Jahren!

Der NNN REIT bietet bei einer aktuellen Dividende je Aktie in Höhe von 0,60 US-Dollar je Vierteljahr und einem Aktienkurs von 42,74 US-Dollar eine Dividendenrendite von 5,61 %. Dabei hat die Aktie die Dividende in den letzten 36 Jahren konsequent erhöht. Das heißt: Es gibt eine starke und inzwischen aristokratische Basis, die ein Management vermutlich auch in Zukunft halten will. Bei Funds from Operations je Aktie in Höhe von 0,85 US-Dollar ist das Ausschüttungsverhältnis mit 70,6 % vergleichsweise moderat. Es besteht daher Raum für weiteres Dividendenwachstum. Oder als Sicherheitspuffer.

Erst in diesem Jahr stieg die Dividende je Aktie um 3,4 % auf die besagten 0,60 US-Dollar. Das ist in vielerlei Hinsicht interessant: Denn wir als Investoren sehen, dass das Management in etwa die eigene Dividende in dem Maße erhöht, wie die Funds from Operations je Akte wachsen. Auch dadurch wittere ich ein nachhaltiges Ausschüttungswachstum in Zukunft, wenn das Management durch Preiserhöhungen, eine bessere Auslastung und moderate Zukäufe weiter wächst.

Die Aktie des NNN REIT wird außerdem zu einem Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 12,4 für das laufende Jahr gehandelt. Ich sehe daher durchaus eine Menge Dividendenqualität zu einem fairen Preis. Deshalb kaufe ich mir eine erste Position bei der Aktie und sichere mir diese 5,6 % Dividende!