Dividenden-Maschine Realty Income: Die 3 Wege zum Wachstum!

Realty Income (WKN: 899744) gilt zu recht als Dividenden-Maschine. Seit mittlerweile 662 Monaten in Folge zahlt der Real Estate Investment Trust eine zuverlässige Dividende aus. Sie ist seit dem Jahre 1994 stets jährlich erhöht worden. Wobei sich mittlerweile vierteljährliche Erhöhungen als Rhythmus etabliert haben.

In vielen Quartalen gibt es momentan bloß die bekannten 0,0005 US-Dollar mehr je Aktie. Das ist vergleichsweise wenig und reicht nicht unbedingt für eine Outperformance. Wachstum muss her. Keine Frage. Aber wie kann Realty Income wachsen, was sind die Schlüssel zum Erfolg?

Sehen wir uns die Dividenden-Maschine heute etwas intensiver an. Ich sehe jedenfalls drei verschiedene Wege, wie Realty Income seine Wachstumsgeschichte in Schwung bringen kann. Alle drei werden langfristig ihren Teil zur Fortschreibung der Dividendenhistorie beitragen.

Dividenden-Maschine Realty Income: Wachstum durch Zukäufe

Fangen wir mit dem wohl banalsten Weg an. Realty Income kann konsequent weiter zukaufen und macht das auch. Wir sehen in jedem Quartalsupdate, dass die Anzahl an Immobilien im Portfolio steigt. Gleichwohl ist der Wert mit 15.600 Einheiten verteilt auf über 1.600 verschiedene Mieter bereits sehr groß. Um ehrlich zu sein: Ob der REIT jetzt noch eine Filiale von 7-Eleven kauft und direkt wiedervermietet, macht im Zahlenwerk kaum einen Unterschied mehr.

Aber war es das dann mit der Wachstumsgeschichte? Nein, ganz im Gegenteil. Denn die Dividenden-Maschine hat ganz einfach die Spielregeln neu definiert. Anstatt auf kleinere Beteiligungen zu setzen, stehen gelegentliche Großübernahmen einzelner Objekte an. Nehmen wir beispielsweise das Wynn Encore Bosten Harbor Resort, das man 2022 für schlappe 1,7 Mrd. US-Dollar erworben hat. Oder auch eine Beteiligung an einem weiteren Casino in Las Vegas für 950 Mio. US-Dollar. Das Management spezialisiert sich inzwischen auf vollkommen andere Größenordnungen. Auch bisherige Mieter wie 7-Eleven verkaufen direkt Portfolios mit über 100 Standorten an Realty Income. Für 527 Mio. Euro hat sich der REIT außerdem Filialen von Decathlon gesichert. Es sind solche Deals, die auch heute noch die Nadel bewegen.

Unsere Dividenden-Maschine Realty Income skaliert daher in einer vollkommen anderen Größenordnung. Das ist ein Qualitätskriterium. Und gewiss keine Bremse dieser spannenden und zugleich großen Immobiliengesellschaft.

Zukäufe: Wenn es noch eine Nummer größer wird

Aber auch damit ist das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht, denn die Dividenden-Maschine Realty Income hat noch ein anderes Ass im Ärmel. Nämlich Zukäufe. Das letzte Jahrzehnt ist geprägt gewesen von zwei Übernahmen, die dem REIT direkt in andere Sphären verfolgen haben. Das würde ich in Zukunft nicht ausschließen.

So hat Realty Income im Jahre 2021 die Übernahme des VEREIT abgeschlossen. Das waren direkt auf einen Schlag 3.800 Immobilien gesichert. Der VEREIT hatte einen Börsenwert von 14,6 Mrd. US-Dollar. Natürlich hat das die Anzahl ausstehender Aktien verwässert. Aber die Funds from Operations je Aktie konnten direkt um 10 % gesteigert werden. Es folgte im Jahre 2023 folgte die Übernahme von Spirit Realty und damit weitere 2.064 Einheiten. Alles in allem sind per Merger damit über 5.000 Einheiten dazugekommen.

Sie tragen zu mehr Diversifikation bei Realty Income und somit Stabilität unserer Dividenden-Maschine bei. Aber zugleich auch dazu, dass sich das Ergebnis je Aktie langfristig erhöht.

Dividenden-Maschine Realty Income: Internes Wachstum!

Zu guter Letzt besitzt Realty Income außerdem noch etwas internes Wachstum. Das bedeutet, dass das Management regelmäßig die Mietpreise leicht erhöht. Dadurch steigt der Umsatz und wachsen auch die Funds from Operations je Aktie. Das Management muss zudem keinen Dollar für dieses Wachstum in die Hand nehmen. Mit dem Faktor Zeit ist das ein bedeutender Wachstumsmotor.

Aber welches Wachstum können wir erwarten? Gute Frage! Grundsätzlich eher kleine Wachstumsraten. Ich denke, dass 1 % bis 3 % pro Jahr realistisch sind. Das mag nicht viel sein. Aber vor allem in Kombination mit den anderen Wachstumstreibern hat der REIT eine gute Chance auf ein mittleres einstelliges Wachstum pro Jahr. Mindestens.