Realty Income: Wie sicher sind die 5,6 % Dividendenrendite?

Ein 100€-Schein der zu einem Haus gefaltet wurde steht auf weiteren Scheinen.
Foto: moerschy via Pixabay

Realty Income (WKN: 899744) besitzt momentan eine Dividendenrendite von 5,6 %. Zumindest erhalten wir diesen Wert, wenn wir die aktuelle monatliche Dividende auf das Gesamtjahr hochrechnen und in ein Verhältnis zum Aktienkurs von ca. 55 US-Dollar setzen.

Wenn du mich fragst, handelt es sich hierbei durchaus um einen soliden Wert. Realty Income gilt in der Welt der REITs als besonders defensiver und starker Vertreter seiner Art. Mit über 15.400 Immobilien und der vorhandenen Größe sind mittlerweile Übernahmen wie die des VEREIT oder Spirit Realty Capital möglich. Selbst teilweise milliardenschwere Zukäufe im Casino-Segment kann der REIT finanzieren.

Die große Preisfrage lautet jedoch stets: Wie stabil ist die Dividende eines solchen REITs? Realty Income hat gerade erst ein neues Quartalszahlenwerk präsentiert. Anhand der neuen Fundamentaldaten können wir die Sicherheit der Dividende durchaus überprüfen.

Realty Income: Eine sichere Dividende?

Grundsätzlich hat Realty Income Zahlen präsentiert, die durchaus Kontext benötigen. So kletterten die Umsatzerlöse beispielsweise von 944 Mio. US-Dollar auf über 1,26 Mrd. US-Dollar. Das starke Wachstum findet sich jedoch nicht bei jeder einzelnen Aktie wider. Es ist das Ergebnis vereinzelter Zukäufe oder auch größerer Übernahmen. In diesem Fall handelt es sich um einen Sondereffekt durch die Übernahme von Spirit Realty.

Entscheidender sind hingegen die Funds from Operations. Beziehungsweise: Die Funds from Operations (FFO) je Aktie. Mit einem nominellen Wert von 0,95 US-Dollar liegt Realty Income sogar leicht unter dem Vorjahreswert. Trotzdem: Eine Quartalsdividende von 0,771 US-Dollar ist auch operativ noch hierdurch gedeckt. Das Ausschüttungsverhältnis ist mit 81,1 % sogar noch recht konservativ für einen REIT.

Wir können den Wert sogar noch defensiver erscheinen lassen. Auf normalisierter Basis kam Realty Income nämlich auf Funds from Operations je Aktie in Höhe von 1,05 US-Dollar. Gemessen an diesem Wert läge das Ausschüttungsverhältnis bei gerade einmal 73,4 %. Bereinigt liegt der FFO je Aktie bei 1,03 US-Dollar, ein Ausschüttungsverhältnis von ca. 74,8 % ist nicht weniger konservativ. Alles in allem können wir daher sagen: Der REIT, der auch The Monthly Dividend Company genannt wird, besitzt ein starkes Fundament.

Aber auch das operative Portfolio, der Leerstand und die restliche, durchschnittliche Vertragslaufzeit sind nicht unwesentlich für Realty Income. Mit einer Leerstandsquote von gerade einmal 1,4 % erkennen wir, dass das Portfolio im Querschnitt stark vermietet ist. Die durchschnittliche Restvertragslaufzeit der Bestandsverträge liegt bei 9,8 Jahren. Oder, anders gesagt: Wenn es keine signifikanten Veränderungen durch Leerstand, Insolvenzen oder problematische Mieter gibt, dürfte die Dividende für ca. zehn Jahre sehr, sehr sicher sein.

Ein wesentliches Zwischenfazit lautet für mich daher: Realty Income besitzt eine sehr starke Dividende. 5,6 % Dividendenrendite erscheinen auf absehbare Zeit alles andere als in Gefahr. Ausschüttungsverhältnis und das operative Fundament bilden eine sehr solide Basis.

Neue Investitionen zu attraktiven Kapitalrenditen

Das ist jedoch nicht alles. Bei Realty Income kommt es perspektivisch auch darauf an, dass das Management den finanziellen Spielraum sieht, um die eigene Dividende zu erhöhen. Derzeit investiert der REIT in weiteres Wachstum. Im ersten Jahresviertel flossen beispielsweise 598 Mio. US-Dollar in die Fertigstellung weiterer Projekte. Das Management verweist darauf, dass man 7,8 % im Querschnitt und 8,2 % im europäischen Markt als Kapitalrenditen erzielt hat. Für mich ein sehr deutlicher Indikator dafür, dass der REIT Wachstumsmöglichkeiten sieht.

Auch das dürfte der Sicherheit der Dividende von Realty Income nicht abträglich sein. Wenn die Funds from Operations je Aktie sukzessive weiter wachsen, so sinkt das Ausschüttungsverhältnis. Das Management könnte die Dividende dann wiederum entsprechend erhöhen. Auch eine Verschuldung, die dem 5,5-fachen des EBITDA entspricht, ist für einen REIT nicht zu hoch. Das ist eine solide Ausgangslage.

Alles in allem würde ich daher sagen: Realty Income besitzt sehr starke und stabile 5,6 % Dividendenrendite. Mit einem bereinigten Kurs-FFO-Verhältnis von zur Zeit 13 ist die Aktie für mich insgesamt nicht zu teuer. Wer auf eine solide Gesamtrendite und eine hohe Dividendenrendite setzen möchte, der kann hier auch weiterhin einen interessierten Blick riskieren.

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Vincent besitzt Aktien von Realty Income. Aktienwelt360 empfiehlt Aktien von Realty Income.



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